Program „Pierwsze klucze”, ogłoszony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, to nowa strategia rządowa mająca na celu ułatwienie zakupu pierwszego mieszkania lub domu. Zastępując kontrowersyjny „Kredyt na Start”, inicjatywa koncentruje się na wsparciu rynku wtórnego, wykluczając deweloperów z możliwości korzystania z publicznych środków. W artykule przedstawiamy kompleksową analizę założeń, kryteriów oraz potencjalnego wpływu programu na rynek nieruchomości i finansowania.
Trzy filary programu „Klucz do mieszkania”
Program „Pierwsze klucze” jest częścią szerszej strategii „Klucz do mieszkania”, która opiera się na trzech kluczowych obszarach:
1. Mieszkalnictwo komunalne – 2,5 mld zł rocznie na budowę i remont mieszkań dla osób w trudnej sytuacji finansowej. Celem jest oddanie 8 tys. lokali w 2025 r..
2. Mieszkalnictwo społeczne – skierowane do osób o umiarkowanych dochodach (na granicy zdolności kredytowej), realizowane przez SIM-y i TBS-y. Planowane jest 6,5 tys. mieszkań rocznie.
3. Mieszkalnictwo własnościowe – właśnie tu znajduje się program „Pierwsze klucze”, skoncentrowany na wsparciu zakupu nieruchomości z rynku wtórnego lub budowy domu metodą gospodarczą.
Dla kogo „Pierwsze klucze”? Kluczowe warunki uczestnictwa
1. Kryteria dochodowe - program skierowany jest do gospodarstw domowych, których miesięczny dochód netto nie przekracza:
- 6 500 zł – dla 1 osoby,
- 9 500 zł – dla 2 osób,
- 11 500 zł – dla 3 osób,
- 13 500 zł – dla 4 osób,
- 15 500 zł – dla 5 osób.
Przekroczenie limitu redukuje dopłatę (np. o 50 groszy za każdą złotówkę nadwyżki w przypadku jednoosobowych gospodarstw).
2. Wymagania dotyczące nieruchomości:
- rynek wtórny – zakup możliwy wyłącznie od osób prywatnych posiadających mieszkanie minimum 3 lata, a budynek musi być oddany do użytku co najmniej 5 lat wcześniej.
- limity cenowe:
- 10 000 zł/m² – dla większości miast,
- 11 000 zł/m² – dla Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania i Wrocławia.
- budowa domu – wsparcie obejmuje również budowę metodą gospodarczą, z możliwością podniesienia limitu kredytu o 50% wartości działki.
3. Program wyklucza osoby, które kiedykolwiek posiadały mieszkanie lub dom (z wyjątkiem dziedziczenia lub darowizny do 50% udziałów).
Mechanizmy wsparcia - dopłaty, gwarancje BGK i kontrola nadużyć
1. Obniżone oprocentowanie kredytów – dopłaty rządowe zmniejszają oprocentowanie do 1,5% (w systemie rat malejących), co sprawia, że rata jest porównywalna z kredytami rynkowymi o oprocentowaniu 4,5 – 5,5%.
2. Gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego – BGK pokrywa brakujący wkład własny do 20% wartości nieruchomości (maks. 100 tys. zł), co ułatwia start osobom z ograniczonymi oszczędnościami.
3. Bezpieczniki anty-spekulacyjne:
- limit ok. 10 tys. wniosków kwartalnie – aby uniknąć "przegrzania" rynku,
- wykluczenie „flipperów” – sprzedający musi posiadać nieruchomość min. 3 lata.
Perspektywy i wyzwania - czy program zmieni rynek?
1. Szanse:
- wzrost dostępności – wg szacunków ministerstwa rocznie z programu skorzysta kilkadziesiąt tysięcy osób,
- ochrona przed spekulacjami – limity cenowe i czas posiadania nieruchomości przez sprzedającego.
2. Kontrowersje:
- niedopasowanie limitów cenowych – średnia cena m² w Warszawie wynosiła w 2024 r. 15 tys. zł, co przekracza ustalony próg 11 tys. zł,
- brak wsparcia dla rynku pierwotnego – krytykowany przez ekspertów jako hamulec dla rozwoju budownictwa.
Podsumowanie - nowa era polskiego mieszkalnictwa?
Program „Pierwsze klucze” to próba rozwiązania problemów mieszkaniowych poprzez "ukierunkowane wsparcie dla najbardziej potrzebujących". Choć budzi wątpliwości (np. dotyczące limitów cenowych), wprowadza innowacyjne mechanizmy, takie jak współpraca z inwestorami społecznymi. Sukces inicjatywy zależeć będzie od elastyczności w dostosowywaniu parametrów do realiów rynkowych oraz skutecznej walki z nadużyciami. Eksperci kredytowi i agenci nieruchomości powinni śledzić aktualizacje programu, zwłaszcza w kontekście planowanego startu w II połowie 2025 r.